| [P&P컨설팅] 창업-상권의 입지 및 상권 분석안 |
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글쓴이 : 마시마니 |
[P&P컨설팅] 창업-상권의 입지 및 상권 분석안
1. 해산물요리전문점에 유리한 입지와 상권
1) 참치전문점의 경우, 주요 고객은 연령이나 성별에 크게 관계가 없지만 가장 큰 주 고객은 직장인이라고 할 수 있으므로, 주 상권은 오피스 밀집지역이 가장 적당하다.
고된 하루 업무를 끝낸 직장인들이 피로를 풀면서 담소를 나눌 수 있는 곳이라면 최적의 입지라고 할 수 있고, 또한 먹자골목의 식당주변도 좋은 입지라고 할 수 있다. 1차로 저녁을 먹고 아쉬움을 갖는 사람들에게 적당한 2차 장소로 좋을 것이다. 이 사업은 기존의 고가의 참치 요리전문점에 비해 시설, 가격을 크게 차별화함으로 인하여 어떤 위치에서도 유동인구를 강하게 흡수 할 수 있어, 점포규모가 좁아 경쟁력이 없는 골목길 점포에도 강한 업종으로 판단된다. 인근에 오피스텔이 많으면 테이크아웃 손님도 기대할 수 있다.
2) 낙지전문점이나 초밥요리 전문점의 경우, 주고객층은 간편하게 한끼 식사를 하려는 직장인들이나 산뜻한 맛을 내는 별식을 찾는 가족단위 고객까지 다양하다. 따라서 유망입지로는 사무실 밀집지역, 아파트 단지나 주택가 주변을 꼽을 수 있는데, 이 가운데에서도 고객밀도가 높은 대형 아파트 주변이 최적의 입지라고 할 수 있다.
초밥요리의 경우, 음식맛에 자신 있고 기동성만 갖춘 배달서비스 위주로 영업을 행한다면, 입지는 크게 문제가 되지는 않는다.
3) 해물탕이나 굴요리 전문점의 유망입지로는, 직장인과 가족단위로 외식을 즐기려는 사람들이 주요 고객이기 때문에 사무실이 많이 모여있는 지역, 아파트 단지 주변, 주택 밀집지역 등에 점포를 개설하면 좋다.
굴요리 전문점은 고유의 특성을 감안한다면 대로변에서 다소 벗어난 지역이라도 크게 나쁘지는 않다. 이럴 경우에는 다양한 음식점이 있는 먹자골목이나 유흥가 등도 승부를 걸어볼 만한 입지다.
4) 바닷가재전문점으로 적합한 입지는, 바닷가재의 특성상 맛이 담백하고 달콤해 아이들도 좋아한다.
뿐만 아니라 가격도 부담 없어 가족 단위 외식에 안성맞춤이다. 이런 맥락에서 살펴볼 때 주택가나 아파트가 밀집된 인근 번화가가 단연 최적인 입지이다. 대형 쇼핑몰이나 상가, 백화점 식당가에 입점하는 것도 가족 단위 고객을 끌어들이기에 충분하다.
5) 생선구이전문점 출점에 유리한 입지로는, 소비층이 30~40대 층이므로 낮에는 식사 메뉴로, 저녁에는 술안주 메뉴로 매출이 이루어지고 있다. 때문에 대단위 오피스 밀집지역이나, 역세권, 중심상권 지역으로의 출점이 적당하다. 오피스나 중심지에 오픈을 하려면 평수를 30평 이상 크게 하는 것이 좋다. 중심가 상권은 점포의 구입비용이 많이 준비되어야 하므로, B급지 출점을 고려한다면 소규모 오피스와 아파트가 밀집되어 있는 지역도 생각해 볼 만하다.
6) 게요리 전문점의 입지는 30~50대 성인남녀가 주 고객층이므로, 중상류층 아파트가 밀집된 지역이나 시내 중심가에 출점해야만 매출에 유리할 수 있다.
2. 입지와 상권의 일반론
1) 상권의 정의
일반적으로“상권”이라 함은 상업의 세력이 미치는 범위를 말한다. 이를 점포주의 입장에서 본다면 해당 점포에 상품을 구매하거나, 외식의 경우 음식을 먹기 위해 찾아오는 사람의 범위를 상권이라고 할 수 있다.
따라서 어떤 점포가 있다면 그 점포는 자신이 속한 상업지가 갖는 상권 안에서만 고객을 흡수할 수 있는 것이다. 이 때문에 구매빈도가 낮은 업종일수록 넓은 상권을 가져야 하고 구매 빈도가 높은 업종일수록 좁은 상권을 가져도 된다.
서울의 명동을 예로 들면 명동 상권은 즉, 명동이라는 상업지가 미치는 세력권은 서울 전체라고 할 수 있다. 동대문 시장이라면 남한 전체가 그 세력권이다. 그러나, 서울 강서구 가양동에 위치한 조그만 동네 슈퍼라면 해당 슈퍼를 걸어서 찾아올 수 있는 거리로서 경쟁슈퍼에 가기 전까지의 거리가 바로 상권이라고 할 수 있다.
이처럼 하나의 상업지는 반드시 하나의 상권을 가진다. 따라서 상업지와 상권은 따로 생각할 수가 없다. 점포의 매상에 매우 큰 영향을 미치는 인자는 상권의 크기와 인구밀도, 소득수준 등 이며, 일반적으로 상권의 경계는 거주자 조건(인구밀도, 주택지의 위치, 주택의 건설상황 등)과 교통조건(도로나 교통기관의 발달상태), 흡인조건(점포수, 매장면적, 점포 의 배열상태, 업종의 조합, 상품이나 판매방법의 특색, 경쟁 상업지와의 세력관계) 에 의해서 정해진다. 상권의 넓이와 특성을 알려면 지형이나 역사, 인구증감, 소비자의 성별, 연령별, 업종별 구성, 소득수준, 구매습관, 외식유형을 조사해야 한다. 결과적으로 점포입지와 상권의 특성에 따라 대상고객, 상품의 선호도, 고객의 수, 내점빈도, 구매량 및 객단가 등이 다르게 책정된다. 해당 점포의 고객전략, 영업전략, 홍보 및 판촉전략 등도 달라져야 하는 것이 기본이다.
2) 입지 및 상권 분석시 고려사항
(1) 먼저 점포의 기본환경을 조사한다.
점포의 위치, 점포의 형태, 규모, 도로와의 접근성, 주변환경, 주차용이성, 지역 특성, 경쟁점포, 각종 규제여부 등을 조사하여 평가기준에 따라서 평가한다.
(2) 점포가 위치한 상권을 세부적으로 분석한다.
상세하게 그려진 지도를 가지고 핵심상권과 전략상권을 정한 후 해당 상권별 인구․세대수, 대형주거단지 여부, 상권 내 고객의 소비수준, 주요 교통수단, 주요 공중집객시설, 경합점포 및 상호 보완업종, 고객 흡인시설 유무, 대형백화점 또는 할인점 유무, 학교, 향후 발전가능성, 도시계획의 변경 등을 조사․분석한다.
(3) 점포주변의 유동인구와 주변상권의 관계를 고려한다.
점포의 핵심 고객층을 설정하려면 점포주변과 상권의 유동인구수는 물론 연령대, 성별구성비, 주요 통행시간, 통행방향, 주 출입구 등을 조사하여야 한다.
이러한 유동인구의 조사는 직접 아르바이트생을 동원하여 조사하는 것이 바람직하며 시간대별 상황 및 평일과 휴일의 상황이 분석 가능하도록 조사하여야 한다. 판매업의 경우, 주변상권과의 관계를 고려해야 하는 이유는 선매품으로 고객이 여러 점포를 다니면서 가격, 디자인, 색상, 품질 등을 비교하여 구매하는 경향이 강한 업종이기 때문이다.
(4) 점포의 접근성, 가시성, 편의성을 고려한다.
점포의 입지와 상권에 대한 세부분석이 이루어지면 구체화 된 점포의 접근성은 양호한지, 유동고객의 시선을 끌 수 있는 곳인지, 고객이 편리하게 이용할 수 있는지 등을 고려하여 결정한다. 이는 동일 상권내 비슷한 지역에 위치한 점포라도 점포의 접근성, 가시성, 편의성에 따라 잘되는 경우와 그렇지 않은 경우가 있기 때문이다.
(5) 기 타
그 밖에 창업자금의 규모, 입지의 개발전망, 주거지와의 거리, 임대매장의 경우 건물주의 성향 등을 고려하여 적정한 점포를 선정한다.
3) 형태별 상권의 종류
우리가 생활수준에 따라서 상류층, 중산층, 하류층이라고 나누듯이 상업지에도 계층이 있다.
각각의 상업지에는 상점들이 서로 경쟁을 하면서 운영되고 있는데, 일반적으로 상업지는 성격에 따라서 세가지 정도로 분류한다. 근린형, 지구형 그리고 중심형 또는 번화형이 그것 이를 다시 근린중심형, 지구중심형, 대지구중심형, 부도심형, 도심형으로 세분화해서 나눌 수 있다.
(1) 근린형
주거지 근처에 있고 사람들이 일상적으로 자주 쇼핑하거나 외식을 즐기는 상업지를 말한다. 한마디로 동네상권이라고 보면 된다. 이 곳에는 일상생활에서 자주 구입하게 되는 일반 상품위주로 판매되기 때문에 일반상품형이라고 하기도 한다.
초보자에게 근린형상권이 유리하다고 하는 것은 근린형상가의 경우 권리금이나 보증금 임대료가 싸고 우리에게 익숙한 상품을 주로 취급하기 때문이다.
근린형의 상권 범위는 반경 5백미터 내외의 거리로, 도보로 이동할 수 있는 거리를 상권으로 보면 된다. 흔히 근린 상가라는 말을 많이 쓰는데 동네에서 이 정도 상권을 범위로 하는 상가 건물을 근린 상가라고 한다.
(2) 지구형
주거지에서 다소 떨어져 있고 보통 주 단위로 쇼핑하는 물건이나 서비스를 주로 취급하는 곳을 말한다.
일상생활에 필수적인 품목이 아니라 선호품이나 기호품을 주로 팔기 때문에 선호품형 상권이라고 일컫기도 한다. 지구형은 다시 지구중심형과 대지구 중심형으로 나누어지는데, 지구중심형은 반경 1킬로미터 이내의 생활권을 범위로 하며, 대지구 중심형은 몇 개의 거주 지역을 상권으로한다.
(3) 중심형(번화가형)
주거지에서 멀리 떨어져 있으며 쇼핑은 일년에 몇 회 간격으로 이루어진다. 일반상품 업종은 물론이고 외식업이나 오락, 유흥 등 여러 업종이 복합적으로 구성돼있어 번화가형이라 하기도 한다.
중심형은 다시 부도심형과 도심형으로 나눌 수 있는데, 신촌이나 영등포 등 교통이나 도시 개발과 함께 새롭게 신흥 상권으로 떠오른 곳을 부도심이라고 하며, 남대문이나 동대문같이 전통적이고 복합형으로 구성된 중심 상권을 도심형이라고 한다. 부도심은 지하철, 철도 등을 축으로 도시의 일부 지역을 상권 대상으로 하며, 도심형은 해당 도시 전체에 세력을 미치는 상권이다.
(4) 결 론
근린상업지는 전국적으로 매우 숫자가 많다. 하지만 부심지나 도심형으로 갈수록 숫자가 적어지며. 점포 임대료가 비싸진다. 따라서 근린상권에서는 소자본으로 창업이 가능하며, 상업지 수가 많아서 기회도 많다.
또 일상용품 판매점이나 인기 있는 외식점포들은 단골 장사가 많고 손님만 잘 확보하면, 안정적인 소득을 얻을 수 있어 일반적으로 근린상권이 초보자에게 유리하다고 본다.
이에 비해서 중심상권은 투자 부담이 크므로 성공하면 큰돈을 벌수 있지만, 사업계획을 잘못 세워 실패하면 큰 손해를 볼 수도 있고, 또 장사에 베테랑들이 많이 있어 초보자들이 경쟁점포와 대항하기가 쉽지 않다. 그러나 요즘은 지구 상권이나 부도심형 상권의 점포세도 많이 내려가는 추세이다.
4) 상권을 쉽게 분석하는 요령
초보자들도 간단한 상식으로 상권이 좋은지 여부를 알아볼 수 있는 방법이 있다. 단, 좋은 점포를 구하는 데는 대단한 전문지식보다는 발품을 많이 파는 것이 더 중요하다고 할 수 있으므로, 고생할 각오를 하는 게 좋다.
얼마나 열심히 점포를 훑고 다녔느냐에 비례하여 좋은 점포를 만날 가능성은 커진다. 보통 생활정보지를 통해서 점포 정보를 구하게 되는데 이때 기본적으로 100개의 점포를 본다는 각오로 시작 하는게 좋다. 생활정보지는 보통 일주일에 2~3회 가량 발간되기 때문에 1~2주 정도 몇 개 지역을 정해서 훑으면 좋은 점포를 구할 수 있을 것이다.
100개 점포를 일일이 방문해 보기는 힘들므로 우선 전화로 몇 가지 상황을 체크한 다음에 가능성이 있다 싶은 점포를 방문해 보는 것이 순서이다. 지역을 선정할 때는 출퇴근에 걸리는 시간이 최대 40분을 넘지 않는 곳이 좋은데, 장사는 직장생활과 달리 영업시간이 길기 때문에 너무 먼 곳에 점포를 얻게 되면 몸이 고단하고 힘들어 사업을 잘 영위해나가는데 직․간접적으로 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
전화로 생활정보지에 나온 점포의 입지조건을 알아볼 때는 기본적으로 그 점포들이 장사가 안돼서 나왔다고 보면 되므로 굳이 장사가 잘되는지 물어볼 필요는 없다. 다만, 주변에 상권을 형성할만한 요인들이 있는지를 잘 알아봐야 한다. 외식, 판매, 서비스 등 창업하고자 하는 업종의 성격을 고려해서 주변에 세대수가 얼마나 되는지, 세대들의 평형은 어떻게 구성되어 있는지, 주변에 학교가 있는지, 전철역이나 버스정류장과는 얼마나 떨어져 있는지, 주변에 어떤 업종들이 있는지 등을 체크해야만 한다. 또한, 극장이나 볼링장 지하철 등 사람을 흡입하는 요인들이 많을수록 상권은 좋다고 할 수 있다.
단, 점포 가까이에 그러한 시설들이 있어야지 너무 멀리 떨어져 있으면 좋다고 할 수 없으며, 세대수는 하고자 하는 업종의 제품 구입 회전율을 고려해서 판단하면 된다. 가령 손님들의 출입이 잦은 슈퍼나 야채상, 세탁소 등은 세대수가 적어도 되지만, 1년에 한두 번 구입하는 옷집이나 5~10년만에 한번 정도 교체하는 부엌가구 전문점 같은 업종은 많은 세대를 흡수할 수 있는 입지로 출점해야한다. 아울러 주변 점포들의 면면 또한 점포입지의 상․중․하를 가리는데 중요한 척도가 되는데, 주변에 인지도가 높은 브랜드 점포들이 많이 들어와 있다면 일단 그 상권은 좋다고 봐도 무방하며, 길가에 점포가 100미터 이상 길게 늘어서 있는 경우, 근린상가들이 많이 들어서 있는 경우도 좋은 상권이라고 할 수 있다. 전화를 통해 이런 점들을 체크한 다음 합격점이라고 판단되면, 현장을 나간다.
가장 먼저 할 일은, 해당 지역 거주민이나 유동인구의 성별, 생활수준, 연령층을 조사하여 하고자 하는 사업의 주 타깃이 되는 고객층의 비율이 높은지를 따져본다. 여기서 괜찮다는 판정이 내려지면 통행량과 해당 점포의 입점량을 체크한다. 다음, 손님들이 구입하는 평균적 객단가로 따져볼 때, 하루 몇 명의 손님이 가게를 찾아야 하루 매출 목표를 달성할 수 있는지 계산해 본다. 음식점이라면 입점률 곱하기 객단가가 당일 매출이 되겠고, 옷이나 팬시 같이 아이쇼핑하는 손님이 많은 업종, 가구처럼 구입의사 결정을 쉽게 내리지 않는 업종들은 입점 고객수라고 모두 매출로 연결되는 건 아니므로 통행량 자체가 절대적으로 많아야 점포에 들어오는 손님, 물건을 구입하는 손님도 많아지는 법이다.
이런 점을 고려해서 그 점포의 하루 매상이 대략 얼마나 되는지 계산을 해보고, 이를 근거로 권리금이 적당한지 여부를 산출한다. 통행량과 가게 입점률, 매출 계산이 끝나면 점포의 입지를 변화시킬 만한 요인이 없는지도 반드시 체크한다. 지하철 공사가 예정되어 있다든지, 재개발 아파트가 건축에 들어간다든지, 학교가 이전을 해오거나 이전을 해서 나가는 경우, 관공서의 움직임 등을 알아보고 상권에 부정적인 영향을 미칠 요인들이 있으면 다시 한 번 그 점포의 선정 여부를 고려야만 한다.
도시계획확인원에는 해당 상권의 미래에 영향을 미칠 내용들이 기록되므로 꼭 확인해 봐야 한다. 당장은 장사가 잘되는 점포도 상권 변화에 따라 권리금이 뚝 떨어지고 매출이 낮아지는 낭패를 당할 수도 있기 때문이다.
5) 상권분석 요령
어떤 상업지든 상권에 따라서 매출이 결정되므로 상권의 넓이와 특성을 이해하는 것이 매우 중요한데, 상권의 넓이와 특성을 알려면 해당 지역의 지형이나 역사, 인구, 성별, 연령구성비, 업종구성, 소득수준, 구매습관 등을 조사해야한다. 그렇다면 상권 조사시 체크해야 하는 내용을 좀더 구체적으로 알아보자.
(1) 고객조사
가. 인구밀도 : 고정인구(세대수, 빌딩수 등 ), 유동인구
나. 연령구성 : 신세대, 20대, 30대, 40대, 50대 이후, 가족형, 연인형
다. 성별구성 : 남, 여
라. 소득수준 : 상, 중, 하
마. 주거형태 ; 아파트 평형, 주거형태, 빌딩규모
바. 구매습관 ; 일, 주, 월, 연간 구매횟수(외식횟수) 등
(2) 집객 요소
가. 고정 상권 : 주거밀집지역, 오피스가
나. 유동 상권 : 쇼핑, 교통, 관광 등
(3) 시간대별 조사
가. 오전
나. 오후
다. 야간
(4) 점포 주변 환경
가. 인근 업종의 구성
나. 경쟁점포의 수와 경쟁력 등
(5) 상권의 전망
가. 상권 쇠퇴 또는 팽창
나. 교통시설의 변경
다. 도로의 개설 여부 등
6) 입지 선정 포인트
(1) 일반적으로 볼 때 입지여건이 좋다, 상권이 좋다는 평가를 받는 점포들은 다음의 조건을 갖추고 있다.
가. 주변에 학교 관공서 오락시설 시장 등 흡입시설이 있는 곳.
나. 지하철역에서 300미터 이내인 지역의 점포
다. 버스정류장으로 부터 100미터 이내인 지역의 점포
라. 버스정류장에 정차하는 버스 노선이 5개 이상인 지역의 점포
마. 버스종착역에서 반경 500미터 안에 있는 점포
바. 버스 지하철역에서 주택으로 들어오는 진입로의 모퉁이 점포
사. 편도 2차선 3거리 이상 도로의 200미터 이내에 있는 점포
자. 동일 도로 200미터 이내에 동일업종이 없는 점포
차. 반경 500미터 이내에 동업종이 3개 점포 이상 없는 점포
카. 고정인구 2만 명, 세대수 5천 가구 이상인 지역
타. 3천 세대 이상의 대규모 아파트단지나 주택단지 점포
파. 고교이상 대학가 주변 정문에서 500미터, 후문에서 300미터 이내
하. 주변에 10층 이상 건물이 5개 이상 밀집된 곳 하지만 이런 조건을 갖춘 지역이라고 반드시 상권이 좋은 건 아니다. 업종과 궁합이 맞는 자리를 고르기 위해서는 유동인구조사, 세대수, 생활수준 등 보다 세밀한 조사가 필요하다.
주로 근린생활업종이냐, 중심상권 지향형 업종이냐에 따라서 입지여건이 판이하게 달라진다는 점을 고려해야 한다. 한편, 당장 입지 여건이 좋다고 하더라도 앞으로 상권이 어떻게 발전할 지에 대해서 반드시 체크를 해봐야 한다.
(2) 상권발전에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인
가. 인근 아파트의 재개발 재건축 공사가 곧 시작된다.
나. 곧 주변에 지하철 공사가 시작된다.
다. 지금까지 사람들이 걸어 다니던 길에 마을버스가 다닌다.
라. 대형 할인점이 인근에 들어선다.
마. 관공서 등이 곧 다른 지역으로 이전한다.
바. 반경 500미터 바깥쪽에 중심 상업지역이 들어선다.
(3) 상권변화에 긍정적인 영향을 미치는 요인
가. 가까이에 대규모 아파트 단지가 입주를 시작한다.
나. 반경 200미터 안에 전철역이 새로 들어선다.
다. 버스 노선이 늘어나고, 가까이에 마을버스 정류장이 생긴다.
라. 주변에 대형 업무용 빌딩이 곧 완공되고 관공서가 이전해 온다.
마. 해당 지역의 용도가 상업지역으로 바뀐다. 하지만 이런 요인들 역시 업종에 따라서 긍정적으로 작용할 수도 부정적으로 작용 할 수도 있으므로 업종의 성격을 잘 고려해서 감안해야 한다.
주식회사 피앤피아이앤씨
1. 해산물요리전문점에 유리한 입지와 상권
1) 참치전문점의 경우, 주요 고객은 연령이나 성별에 크게 관계가 없지만 가장 큰 주 고객은 직장인이라고 할 수 있으므로, 주 상권은 오피스 밀집지역이 가장 적당하다.
고된 하루 업무를 끝낸 직장인들이 피로를 풀면서 담소를 나눌 수 있는 곳이라면 최적의 입지라고 할 수 있고, 또한 먹자골목의 식당주변도 좋은 입지라고 할 수 있다. 1차로 저녁을 먹고 아쉬움을 갖는 사람들에게 적당한 2차 장소로 좋을 것이다. 이 사업은 기존의 고가의 참치 요리전문점에 비해 시설, 가격을 크게 차별화함으로 인하여 어떤 위치에서도 유동인구를 강하게 흡수 할 수 있어, 점포규모가 좁아 경쟁력이 없는 골목길 점포에도 강한 업종으로 판단된다. 인근에 오피스텔이 많으면 테이크아웃 손님도 기대할 수 있다.
2) 낙지전문점이나 초밥요리 전문점의 경우, 주고객층은 간편하게 한끼 식사를 하려는 직장인들이나 산뜻한 맛을 내는 별식을 찾는 가족단위 고객까지 다양하다. 따라서 유망입지로는 사무실 밀집지역, 아파트 단지나 주택가 주변을 꼽을 수 있는데, 이 가운데에서도 고객밀도가 높은 대형 아파트 주변이 최적의 입지라고 할 수 있다.
초밥요리의 경우, 음식맛에 자신 있고 기동성만 갖춘 배달서비스 위주로 영업을 행한다면, 입지는 크게 문제가 되지는 않는다.
3) 해물탕이나 굴요리 전문점의 유망입지로는, 직장인과 가족단위로 외식을 즐기려는 사람들이 주요 고객이기 때문에 사무실이 많이 모여있는 지역, 아파트 단지 주변, 주택 밀집지역 등에 점포를 개설하면 좋다.
굴요리 전문점은 고유의 특성을 감안한다면 대로변에서 다소 벗어난 지역이라도 크게 나쁘지는 않다. 이럴 경우에는 다양한 음식점이 있는 먹자골목이나 유흥가 등도 승부를 걸어볼 만한 입지다.
4) 바닷가재전문점으로 적합한 입지는, 바닷가재의 특성상 맛이 담백하고 달콤해 아이들도 좋아한다.
뿐만 아니라 가격도 부담 없어 가족 단위 외식에 안성맞춤이다. 이런 맥락에서 살펴볼 때 주택가나 아파트가 밀집된 인근 번화가가 단연 최적인 입지이다. 대형 쇼핑몰이나 상가, 백화점 식당가에 입점하는 것도 가족 단위 고객을 끌어들이기에 충분하다.
5) 생선구이전문점 출점에 유리한 입지로는, 소비층이 30~40대 층이므로 낮에는 식사 메뉴로, 저녁에는 술안주 메뉴로 매출이 이루어지고 있다. 때문에 대단위 오피스 밀집지역이나, 역세권, 중심상권 지역으로의 출점이 적당하다. 오피스나 중심지에 오픈을 하려면 평수를 30평 이상 크게 하는 것이 좋다. 중심가 상권은 점포의 구입비용이 많이 준비되어야 하므로, B급지 출점을 고려한다면 소규모 오피스와 아파트가 밀집되어 있는 지역도 생각해 볼 만하다.
6) 게요리 전문점의 입지는 30~50대 성인남녀가 주 고객층이므로, 중상류층 아파트가 밀집된 지역이나 시내 중심가에 출점해야만 매출에 유리할 수 있다.
2. 입지와 상권의 일반론
1) 상권의 정의
일반적으로“상권”이라 함은 상업의 세력이 미치는 범위를 말한다. 이를 점포주의 입장에서 본다면 해당 점포에 상품을 구매하거나, 외식의 경우 음식을 먹기 위해 찾아오는 사람의 범위를 상권이라고 할 수 있다.
따라서 어떤 점포가 있다면 그 점포는 자신이 속한 상업지가 갖는 상권 안에서만 고객을 흡수할 수 있는 것이다. 이 때문에 구매빈도가 낮은 업종일수록 넓은 상권을 가져야 하고 구매 빈도가 높은 업종일수록 좁은 상권을 가져도 된다.
서울의 명동을 예로 들면 명동 상권은 즉, 명동이라는 상업지가 미치는 세력권은 서울 전체라고 할 수 있다. 동대문 시장이라면 남한 전체가 그 세력권이다. 그러나, 서울 강서구 가양동에 위치한 조그만 동네 슈퍼라면 해당 슈퍼를 걸어서 찾아올 수 있는 거리로서 경쟁슈퍼에 가기 전까지의 거리가 바로 상권이라고 할 수 있다.
이처럼 하나의 상업지는 반드시 하나의 상권을 가진다. 따라서 상업지와 상권은 따로 생각할 수가 없다. 점포의 매상에 매우 큰 영향을 미치는 인자는 상권의 크기와 인구밀도, 소득수준 등 이며, 일반적으로 상권의 경계는 거주자 조건(인구밀도, 주택지의 위치, 주택의 건설상황 등)과 교통조건(도로나 교통기관의 발달상태), 흡인조건(점포수, 매장면적, 점포 의 배열상태, 업종의 조합, 상품이나 판매방법의 특색, 경쟁 상업지와의 세력관계) 에 의해서 정해진다. 상권의 넓이와 특성을 알려면 지형이나 역사, 인구증감, 소비자의 성별, 연령별, 업종별 구성, 소득수준, 구매습관, 외식유형을 조사해야 한다. 결과적으로 점포입지와 상권의 특성에 따라 대상고객, 상품의 선호도, 고객의 수, 내점빈도, 구매량 및 객단가 등이 다르게 책정된다. 해당 점포의 고객전략, 영업전략, 홍보 및 판촉전략 등도 달라져야 하는 것이 기본이다.
2) 입지 및 상권 분석시 고려사항
(1) 먼저 점포의 기본환경을 조사한다.
점포의 위치, 점포의 형태, 규모, 도로와의 접근성, 주변환경, 주차용이성, 지역 특성, 경쟁점포, 각종 규제여부 등을 조사하여 평가기준에 따라서 평가한다.
(2) 점포가 위치한 상권을 세부적으로 분석한다.
상세하게 그려진 지도를 가지고 핵심상권과 전략상권을 정한 후 해당 상권별 인구․세대수, 대형주거단지 여부, 상권 내 고객의 소비수준, 주요 교통수단, 주요 공중집객시설, 경합점포 및 상호 보완업종, 고객 흡인시설 유무, 대형백화점 또는 할인점 유무, 학교, 향후 발전가능성, 도시계획의 변경 등을 조사․분석한다.
(3) 점포주변의 유동인구와 주변상권의 관계를 고려한다.
점포의 핵심 고객층을 설정하려면 점포주변과 상권의 유동인구수는 물론 연령대, 성별구성비, 주요 통행시간, 통행방향, 주 출입구 등을 조사하여야 한다.
이러한 유동인구의 조사는 직접 아르바이트생을 동원하여 조사하는 것이 바람직하며 시간대별 상황 및 평일과 휴일의 상황이 분석 가능하도록 조사하여야 한다. 판매업의 경우, 주변상권과의 관계를 고려해야 하는 이유는 선매품으로 고객이 여러 점포를 다니면서 가격, 디자인, 색상, 품질 등을 비교하여 구매하는 경향이 강한 업종이기 때문이다.
(4) 점포의 접근성, 가시성, 편의성을 고려한다.
점포의 입지와 상권에 대한 세부분석이 이루어지면 구체화 된 점포의 접근성은 양호한지, 유동고객의 시선을 끌 수 있는 곳인지, 고객이 편리하게 이용할 수 있는지 등을 고려하여 결정한다. 이는 동일 상권내 비슷한 지역에 위치한 점포라도 점포의 접근성, 가시성, 편의성에 따라 잘되는 경우와 그렇지 않은 경우가 있기 때문이다.
(5) 기 타
그 밖에 창업자금의 규모, 입지의 개발전망, 주거지와의 거리, 임대매장의 경우 건물주의 성향 등을 고려하여 적정한 점포를 선정한다.
3) 형태별 상권의 종류
우리가 생활수준에 따라서 상류층, 중산층, 하류층이라고 나누듯이 상업지에도 계층이 있다.
각각의 상업지에는 상점들이 서로 경쟁을 하면서 운영되고 있는데, 일반적으로 상업지는 성격에 따라서 세가지 정도로 분류한다. 근린형, 지구형 그리고 중심형 또는 번화형이 그것 이를 다시 근린중심형, 지구중심형, 대지구중심형, 부도심형, 도심형으로 세분화해서 나눌 수 있다.
(1) 근린형
주거지 근처에 있고 사람들이 일상적으로 자주 쇼핑하거나 외식을 즐기는 상업지를 말한다. 한마디로 동네상권이라고 보면 된다. 이 곳에는 일상생활에서 자주 구입하게 되는 일반 상품위주로 판매되기 때문에 일반상품형이라고 하기도 한다.
초보자에게 근린형상권이 유리하다고 하는 것은 근린형상가의 경우 권리금이나 보증금 임대료가 싸고 우리에게 익숙한 상품을 주로 취급하기 때문이다.
근린형의 상권 범위는 반경 5백미터 내외의 거리로, 도보로 이동할 수 있는 거리를 상권으로 보면 된다. 흔히 근린 상가라는 말을 많이 쓰는데 동네에서 이 정도 상권을 범위로 하는 상가 건물을 근린 상가라고 한다.
(2) 지구형
주거지에서 다소 떨어져 있고 보통 주 단위로 쇼핑하는 물건이나 서비스를 주로 취급하는 곳을 말한다.
일상생활에 필수적인 품목이 아니라 선호품이나 기호품을 주로 팔기 때문에 선호품형 상권이라고 일컫기도 한다. 지구형은 다시 지구중심형과 대지구 중심형으로 나누어지는데, 지구중심형은 반경 1킬로미터 이내의 생활권을 범위로 하며, 대지구 중심형은 몇 개의 거주 지역을 상권으로한다.
(3) 중심형(번화가형)
주거지에서 멀리 떨어져 있으며 쇼핑은 일년에 몇 회 간격으로 이루어진다. 일반상품 업종은 물론이고 외식업이나 오락, 유흥 등 여러 업종이 복합적으로 구성돼있어 번화가형이라 하기도 한다.
중심형은 다시 부도심형과 도심형으로 나눌 수 있는데, 신촌이나 영등포 등 교통이나 도시 개발과 함께 새롭게 신흥 상권으로 떠오른 곳을 부도심이라고 하며, 남대문이나 동대문같이 전통적이고 복합형으로 구성된 중심 상권을 도심형이라고 한다. 부도심은 지하철, 철도 등을 축으로 도시의 일부 지역을 상권 대상으로 하며, 도심형은 해당 도시 전체에 세력을 미치는 상권이다.
(4) 결 론
근린상업지는 전국적으로 매우 숫자가 많다. 하지만 부심지나 도심형으로 갈수록 숫자가 적어지며. 점포 임대료가 비싸진다. 따라서 근린상권에서는 소자본으로 창업이 가능하며, 상업지 수가 많아서 기회도 많다.
또 일상용품 판매점이나 인기 있는 외식점포들은 단골 장사가 많고 손님만 잘 확보하면, 안정적인 소득을 얻을 수 있어 일반적으로 근린상권이 초보자에게 유리하다고 본다.
이에 비해서 중심상권은 투자 부담이 크므로 성공하면 큰돈을 벌수 있지만, 사업계획을 잘못 세워 실패하면 큰 손해를 볼 수도 있고, 또 장사에 베테랑들이 많이 있어 초보자들이 경쟁점포와 대항하기가 쉽지 않다. 그러나 요즘은 지구 상권이나 부도심형 상권의 점포세도 많이 내려가는 추세이다.
4) 상권을 쉽게 분석하는 요령
초보자들도 간단한 상식으로 상권이 좋은지 여부를 알아볼 수 있는 방법이 있다. 단, 좋은 점포를 구하는 데는 대단한 전문지식보다는 발품을 많이 파는 것이 더 중요하다고 할 수 있으므로, 고생할 각오를 하는 게 좋다.
얼마나 열심히 점포를 훑고 다녔느냐에 비례하여 좋은 점포를 만날 가능성은 커진다. 보통 생활정보지를 통해서 점포 정보를 구하게 되는데 이때 기본적으로 100개의 점포를 본다는 각오로 시작 하는게 좋다. 생활정보지는 보통 일주일에 2~3회 가량 발간되기 때문에 1~2주 정도 몇 개 지역을 정해서 훑으면 좋은 점포를 구할 수 있을 것이다.
100개 점포를 일일이 방문해 보기는 힘들므로 우선 전화로 몇 가지 상황을 체크한 다음에 가능성이 있다 싶은 점포를 방문해 보는 것이 순서이다. 지역을 선정할 때는 출퇴근에 걸리는 시간이 최대 40분을 넘지 않는 곳이 좋은데, 장사는 직장생활과 달리 영업시간이 길기 때문에 너무 먼 곳에 점포를 얻게 되면 몸이 고단하고 힘들어 사업을 잘 영위해나가는데 직․간접적으로 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
전화로 생활정보지에 나온 점포의 입지조건을 알아볼 때는 기본적으로 그 점포들이 장사가 안돼서 나왔다고 보면 되므로 굳이 장사가 잘되는지 물어볼 필요는 없다. 다만, 주변에 상권을 형성할만한 요인들이 있는지를 잘 알아봐야 한다. 외식, 판매, 서비스 등 창업하고자 하는 업종의 성격을 고려해서 주변에 세대수가 얼마나 되는지, 세대들의 평형은 어떻게 구성되어 있는지, 주변에 학교가 있는지, 전철역이나 버스정류장과는 얼마나 떨어져 있는지, 주변에 어떤 업종들이 있는지 등을 체크해야만 한다. 또한, 극장이나 볼링장 지하철 등 사람을 흡입하는 요인들이 많을수록 상권은 좋다고 할 수 있다.
단, 점포 가까이에 그러한 시설들이 있어야지 너무 멀리 떨어져 있으면 좋다고 할 수 없으며, 세대수는 하고자 하는 업종의 제품 구입 회전율을 고려해서 판단하면 된다. 가령 손님들의 출입이 잦은 슈퍼나 야채상, 세탁소 등은 세대수가 적어도 되지만, 1년에 한두 번 구입하는 옷집이나 5~10년만에 한번 정도 교체하는 부엌가구 전문점 같은 업종은 많은 세대를 흡수할 수 있는 입지로 출점해야한다. 아울러 주변 점포들의 면면 또한 점포입지의 상․중․하를 가리는데 중요한 척도가 되는데, 주변에 인지도가 높은 브랜드 점포들이 많이 들어와 있다면 일단 그 상권은 좋다고 봐도 무방하며, 길가에 점포가 100미터 이상 길게 늘어서 있는 경우, 근린상가들이 많이 들어서 있는 경우도 좋은 상권이라고 할 수 있다. 전화를 통해 이런 점들을 체크한 다음 합격점이라고 판단되면, 현장을 나간다.
가장 먼저 할 일은, 해당 지역 거주민이나 유동인구의 성별, 생활수준, 연령층을 조사하여 하고자 하는 사업의 주 타깃이 되는 고객층의 비율이 높은지를 따져본다. 여기서 괜찮다는 판정이 내려지면 통행량과 해당 점포의 입점량을 체크한다. 다음, 손님들이 구입하는 평균적 객단가로 따져볼 때, 하루 몇 명의 손님이 가게를 찾아야 하루 매출 목표를 달성할 수 있는지 계산해 본다. 음식점이라면 입점률 곱하기 객단가가 당일 매출이 되겠고, 옷이나 팬시 같이 아이쇼핑하는 손님이 많은 업종, 가구처럼 구입의사 결정을 쉽게 내리지 않는 업종들은 입점 고객수라고 모두 매출로 연결되는 건 아니므로 통행량 자체가 절대적으로 많아야 점포에 들어오는 손님, 물건을 구입하는 손님도 많아지는 법이다.
이런 점을 고려해서 그 점포의 하루 매상이 대략 얼마나 되는지 계산을 해보고, 이를 근거로 권리금이 적당한지 여부를 산출한다. 통행량과 가게 입점률, 매출 계산이 끝나면 점포의 입지를 변화시킬 만한 요인이 없는지도 반드시 체크한다. 지하철 공사가 예정되어 있다든지, 재개발 아파트가 건축에 들어간다든지, 학교가 이전을 해오거나 이전을 해서 나가는 경우, 관공서의 움직임 등을 알아보고 상권에 부정적인 영향을 미칠 요인들이 있으면 다시 한 번 그 점포의 선정 여부를 고려야만 한다.
도시계획확인원에는 해당 상권의 미래에 영향을 미칠 내용들이 기록되므로 꼭 확인해 봐야 한다. 당장은 장사가 잘되는 점포도 상권 변화에 따라 권리금이 뚝 떨어지고 매출이 낮아지는 낭패를 당할 수도 있기 때문이다.
5) 상권분석 요령
어떤 상업지든 상권에 따라서 매출이 결정되므로 상권의 넓이와 특성을 이해하는 것이 매우 중요한데, 상권의 넓이와 특성을 알려면 해당 지역의 지형이나 역사, 인구, 성별, 연령구성비, 업종구성, 소득수준, 구매습관 등을 조사해야한다. 그렇다면 상권 조사시 체크해야 하는 내용을 좀더 구체적으로 알아보자.
(1) 고객조사
가. 인구밀도 : 고정인구(세대수, 빌딩수 등 ), 유동인구
나. 연령구성 : 신세대, 20대, 30대, 40대, 50대 이후, 가족형, 연인형
다. 성별구성 : 남, 여
라. 소득수준 : 상, 중, 하
마. 주거형태 ; 아파트 평형, 주거형태, 빌딩규모
바. 구매습관 ; 일, 주, 월, 연간 구매횟수(외식횟수) 등
(2) 집객 요소
가. 고정 상권 : 주거밀집지역, 오피스가
나. 유동 상권 : 쇼핑, 교통, 관광 등
(3) 시간대별 조사
가. 오전
나. 오후
다. 야간
(4) 점포 주변 환경
가. 인근 업종의 구성
나. 경쟁점포의 수와 경쟁력 등
(5) 상권의 전망
가. 상권 쇠퇴 또는 팽창
나. 교통시설의 변경
다. 도로의 개설 여부 등
6) 입지 선정 포인트
(1) 일반적으로 볼 때 입지여건이 좋다, 상권이 좋다는 평가를 받는 점포들은 다음의 조건을 갖추고 있다.
가. 주변에 학교 관공서 오락시설 시장 등 흡입시설이 있는 곳.
나. 지하철역에서 300미터 이내인 지역의 점포
다. 버스정류장으로 부터 100미터 이내인 지역의 점포
라. 버스정류장에 정차하는 버스 노선이 5개 이상인 지역의 점포
마. 버스종착역에서 반경 500미터 안에 있는 점포
바. 버스 지하철역에서 주택으로 들어오는 진입로의 모퉁이 점포
사. 편도 2차선 3거리 이상 도로의 200미터 이내에 있는 점포
자. 동일 도로 200미터 이내에 동일업종이 없는 점포
차. 반경 500미터 이내에 동업종이 3개 점포 이상 없는 점포
카. 고정인구 2만 명, 세대수 5천 가구 이상인 지역
타. 3천 세대 이상의 대규모 아파트단지나 주택단지 점포
파. 고교이상 대학가 주변 정문에서 500미터, 후문에서 300미터 이내
하. 주변에 10층 이상 건물이 5개 이상 밀집된 곳 하지만 이런 조건을 갖춘 지역이라고 반드시 상권이 좋은 건 아니다. 업종과 궁합이 맞는 자리를 고르기 위해서는 유동인구조사, 세대수, 생활수준 등 보다 세밀한 조사가 필요하다.
주로 근린생활업종이냐, 중심상권 지향형 업종이냐에 따라서 입지여건이 판이하게 달라진다는 점을 고려해야 한다. 한편, 당장 입지 여건이 좋다고 하더라도 앞으로 상권이 어떻게 발전할 지에 대해서 반드시 체크를 해봐야 한다.
(2) 상권발전에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인
가. 인근 아파트의 재개발 재건축 공사가 곧 시작된다.
나. 곧 주변에 지하철 공사가 시작된다.
다. 지금까지 사람들이 걸어 다니던 길에 마을버스가 다닌다.
라. 대형 할인점이 인근에 들어선다.
마. 관공서 등이 곧 다른 지역으로 이전한다.
바. 반경 500미터 바깥쪽에 중심 상업지역이 들어선다.
(3) 상권변화에 긍정적인 영향을 미치는 요인
가. 가까이에 대규모 아파트 단지가 입주를 시작한다.
나. 반경 200미터 안에 전철역이 새로 들어선다.
다. 버스 노선이 늘어나고, 가까이에 마을버스 정류장이 생긴다.
라. 주변에 대형 업무용 빌딩이 곧 완공되고 관공서가 이전해 온다.
마. 해당 지역의 용도가 상업지역으로 바뀐다. 하지만 이런 요인들 역시 업종에 따라서 긍정적으로 작용할 수도 부정적으로 작용 할 수도 있으므로 업종의 성격을 잘 고려해서 감안해야 한다.
주식회사 피앤피아이앤씨
